2026年6月房地产市场分析报告·观点指数

发布日期：2026-07-13 15:07    点击次数：131

观点指数《住房公积金管理条例》迎来修订，稳市与转型双线并行本轮修订以扩围提额为核心抓手，将公积金提取范围延伸至装修、物业费等全生命周期住房消费场景，各地同步上调贷款额度，并叠加多子女家庭、绿色建筑、初婚初育等差异化上浮政策，精准释放居民购房购买力。政策同时锚定行业长期转型方向，配合存量优先供地、城市更新、保障性住房建设等供给侧改革举措，形成“短期托底市场、中期化解风险、长期构建发展新模式”的完整闭环，推动行业由平稳向高质量发展阶段过渡。

住户贷款持续收缩，降息空间受压制2026年前5个月住户贷款整体收缩，居民中长期购房需求修复动力偏弱，购房加杠杆意愿不足。受大宗商品价格上行带动，PPI同比涨幅连续扩大并创下近4年新高，5年期以上LPR已连续13个月维持不变。后续全面降息窗口需等待大宗商品价格企稳、PPI确认见顶，三季度为重要观察时点。

一线城市商品住宅销售价格环比三连涨，短期库存同比下行2026年3月以来，一线城市新建商品住宅与二手住宅价格连续三个月环比上涨，市场企稳信号持续强化，成为带动全国房价边际改善的核心支撑；二三线城市仍处于调整区间，不同能级城市分化格局进一步深化。全国层面商品房销售降幅呈边际收窄态势，3年以内短期库存同比加速下行，供需总量矛盾边际缓和，库存去化成效初步显现，但整体库存绝对规模仍处于高位。

5月单月房屋新开工面积环比增长，销售回款环比改善1—5月份，全国房地产开发投资30356亿元，其中住宅投资23426亿元，占比77.2%。房屋新开工面积同步呈现环比修复，主要由核心城市在建项目施工提速、保交楼项目持续推进带动。房企资金端整体仍承压，销售回款成为当前资金流入的核心支撑；行业融资格局加速向国资头部企业集中，融资成本梯度分化加剧，股权融资、控股股东支持等多元工具成为企业流动性的重要补充。

上半年重点城市市场成交边际回暖，下半年修复节奏分化2026年上半年，全国重点城市住宅市场整体呈筑底企稳的态势，一季度成交维持低位，二季度以来各地因城施策政策逐步见效，成交规模逐月抬升，6月前三周成交进一步放量。一线城市及杭州、成都等强省会城市修复动能领先，改善型需求持续释放，二手房市场活跃度整体优于新房。展望下半年，市场修复动能有望延续，但城市间分化格局将长期存在，核心城市成交有望维持景气区间。

行业销售边际修复态势明显，好房子市场价值加速兑现2026年行业销售呈现边际修复特征，头部国资房企凭借信用与资源优势领跑市场，企业经营策略普遍从规模扩张转向质量与效益优先，投资进一步聚焦核心城市高回报项目。市场结构性分化加剧，具备核心区位、差异化产品力、精准客群定位的高品质项目，其去化表现显著优于普通项目。“产品力制胜”的市场特征凸显，好房子的市场价值正在加速兑现。

宏观分析

《住房公积金管理条例》迎来修订，稳市与转型双线并行

2026年作为“十五五”规划开局之年，从年初全国两会重申“着力稳定房地产市场”，到4月中央政治局会议调整为“努力稳定房地产市场”，表述变化清晰反映了市场企稳基础仍不牢固，需要保持政策连续性、稳定性，同时将工作重心从单纯市场托底转向与城市发展、民生改善的深度融合，形成“需求端全面激活、供给端结构重塑、风险端底线防控、模式端系统构建”的四维政策体系。

需求端全面降本激活流通，供给端确立存量优先导向。需求侧以降低交易成本、释放消费潜力为核心，形成税收、金融、公积金三大领域协同发力的完整工具箱：二手房增值税从5%降至3%、换购住房个税退税延长至2027年底，直接激活改善性需求，商业用房首付比例下调至30%助力商办去库存，住房公积金提取范围拓展至装修、物业费等全生命周期住房消费。

供给侧则实现转变，自然资源部明确“存量优先供地导向”，严格控制新增建设用地规模；国务院发布《城市更新“十五五”规划》，明确11.5万个老旧小区、50万套危旧房改造目标，首次在国家级规划中支持老旧住房自主更新、原拆原建；中央财政为入围城市设立每城最高12亿元的城市更新专项资金，同时加快保障性住房建设，收购存量商品房用作保障房。

房地产发展新模式加速成型。中央始终将防范化解房地产风险作为政策底线，金融监管总局明确提出加快制定与房地产发展新模式相适应的融资制度，重构过去支撑高杠杆高周转的融资体系，未来将形成以经营性物业贷款、REITs为核心的多元化融资体系，同时统筹推进房地产风险、金融风险和地方政府债务风险的协同化解。

在此基础上，房地产发展新模式的顶层设计日益清晰，核心是让房地产回归居住属性，通过全面摸清存量资产底数、推动已供未开发土地和在建项目分类处置、系统推进“四好”建设，实现从“有没有”向“好不好”的转变，推动行业向持有经营型和高质量发展转型。

政策体系形成长短结合闭环，市场将平稳迈向高质量发展新阶段。2026年中央房地产政策构建了一套“短期托底市场、中期化解风险、长期构建新模式”的完整闭环，既立足当前通过供需两端协同发力稳定市场预期，防止市场大起大落；又着眼长远通过城市更新、保障性住房建设、融资制度改革等措施，推动房地产市场彻底告别高杠杆高周转的增量发展时代。

展望未来，中央保持政策连续性稳定性，进一步完善“市场+保障”的住房体系，城市更新、住房租赁、“好房子”建设将成为房地产市场的核心增长点，中国房地产市场将逐步实现软着陆，平稳过渡到以存量提质和民生保障为核心的高质量发展新阶段。

而从地方角度来看，城市主要围绕限购放开，住房公积金制度改革、以旧换新，好房子建设等方面展开。

一线城市实施梯度化限购松绑，形成“全域放开-分区施策-定向优化”的差异化格局。广州作为先行者2024年9月已全面取消限购，2026年进一步加码“卖旧买新”最高3万元/套补贴，并试点国企收购二手房转保障房，政策力度最为彻底。上海采取“外环外彻底放开+外环内梯度松绑”的策略，2026年2月“沪七条”将非沪籍外环内购房社保要求从5年降至1年，居住证满5年直接获全市购房资格，精准区分不同区域市场供需差异。深圳4月30日定向放开福田、南山、宝安核心区限购，深户家庭可买3套、缴1年社保非深户可买2套、持居住证非深户无需社保可买1套，兼顾市场活力与核心区域稳定。北京则延续谨慎稳健风格，2025年12月优化五环外限购，非京籍社保年限缩短至1-2年，多子女家庭额外获得增购名额，政策调整更为温和。

公积金政策全面升级扩围，构建覆盖全生命周期的住房支持体系。四城同步大幅提高公积金贷款额度，形成阶梯式差别化支持：上海家庭最高贷款额度为240万元，符合多子女家庭或购买绿色建筑条件的可进一步上浮，最高可达324万元；深圳家庭最高贷款额度为130万元，首套住房且有多子女的家庭可享受叠加上浮政策，最高可达351万元；广州家庭最高贷款额度为200万元，三孩家庭额度上浮50%，最高可达360万元。政策支持范围从购房向全链条延伸，广州还将公积金提取范围扩大至装修、物业费、车位等，并支持用于城市更新和原拆原建。深圳创新性引入“初婚初育家庭”额度上浮50%的政策，将住房支持与国家生育政策深度结合。

二、三线城市除了推进公积金制度系统性改革外，亦在同步推进“好房子”建设标准落地与现房销售制度推广。

“好房子”建设已从行业理念转向可落地的建设标准与财政激励机制，成为供给侧改革的核心抓手。佛山发布《关于推进“好房子”建设的实施指引》，从规划指标端释放空间，取消阳台面积限制，提升住宅层高标准至3.1米，明确首层架空层净高不低于4.5米，从空间维度夯实居住品质基础。绍兴则建立土地端约束与财政端激励的双重机制，新出让土地须执行《住宅品质提升设计导则》，对星级“好房子”项目给予最高300元/平方米的建设补助，并将全屋AI智能纳入交付标准，对安装成本给予50%的补贴，降低房企品质升级的成本压力。

此外，重庆、山东等地则公布了2026年的好房子建设计划。6月份，重庆市住房和城乡建设委员会发布《好房子技术导则（城市更新住房）》，提出2026年，重庆计划改造完成600个老旧小区，推动“老房子”变成“好房子”。同时，力争2026年推动新开工“好房子”项目40个，新打造示范项目10个。1月份召开的山东省住房城乡建设工作会议披露，2026年山东省加快推进“好房子”建设，每个县（市、区）将打造至少1个“好房子”样板项目，新建保障性住房也将按照同一标准建设，从设计、选材、建造到运维，实现住房品质全链条提升。

现房销售制度推广同步配套差异化激励，成为化解交付风险、提振市场信心的重要路径。烟台针对现房项目出台专项支持政策，购买现房项目的公积金贷款额度上浮30%，最高可达200万元；同时在购房套数认定中可核减1套自有住房，降低改善群体的准入门槛。苏州则对现房销售项目给予50%的公积金贷款额度上浮，可与绿色建筑、品质住宅的上浮政策叠加，形成显著的价格引导效应。

整体来看，二三线城市的政策体系已脱离单一需求刺激的传统路径，转向短期托市与长期转型的协同推进。公积金制度改革承担释放购买力、托底市场成交的功能，好房子建设与现房销售则指向房地产发展新模式的构建。

市场综述

住户贷款持续收缩，降息空间受压制

2026年前5个月我国人民币贷款累计增加9.11万亿元，其中，前5个月住户贷款整体减少6314亿元，结构上短期贷款减少6942亿元，中长期贷款增加628亿元。从单月来看，减少571亿元。

回顾1-5月数据来看，其中单月居民住户中长期贷款数据1、3月为正增长，2、4、5月环比变动为负。

6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。这是LPR自2025年6月起连续13个月保持不变。

回顾本轮货币政策环境及导向来看，3月CRB现货指数、工业生产者购进价格指数（PPIRM）、工业生产者出厂价格指数（PPI）同比同步转正。此后上游涨价压力沿产业链快速向下传导：4月PPI同比涨幅迅速扩大至2.8%，PPIRM同步升至3.5%；5月二者进一步上行至3.9%和5.8%，其中PPI创下2022年10月以来近4年的新高，且已连续8个月环比上涨。上游源头端的CRB指数同比涨幅同步扩大，4月同比约上升28.1%、5月升至34.2%，5月中下旬指数虽自阶段高点小幅回落，但同比仍处高位区间，输入型涨价的源头压力尚未完全消退。

货币政策层面，2026年央行仅在1月落地了再贷款、再贴现等结构性工具的利率下调，MLF、LPR等核心政策利率连续保持不变，公开市场操作始终以中性流动性对冲为主，未释放全面降息信号。主要原因还是由于总量宽松会扩张总需求，与输入型成本涨价形成供需共振，进一步推升生产端的压力；

后续降息政策窗口的开启，仍需等待PPI向下拐点确认。基准情形下，若大宗商品价格企稳回落，PPI同比有望在年中附近见顶，届时物价约束边际放松，以降低一般加权贷款利率为目标的总量宽松工具将重新具备落地条件，三季度或成为重要观察窗口；若地缘冲突等超预期因素推升大宗商品价格再度上行，PPI见顶时间延后，全面降息的时间线则将同步后移。

行业成交

一线城市商品住宅销售价格环比三连涨，短期库存同比下行

2026年5月，全国商品住宅销售价格呈现“一线城市环比持续修复、各线城市同比降幅总体收窄”的运行特征，城市能级分化格局进一步凸显。

新建商品住宅市场分化态势显著，整体呈现“一线领涨、二线盘整、三线承压”的差异化格局。一线城市延续上涨态势，5月新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅较上月扩大0.1个百分点，上海、广州、深圳分别上涨0.2%、0.2%、0.4%，深圳涨幅居首；

同比层面，一线城市新建商品住宅价格同比下降1.7%，降幅较上月收窄0.4个百分点，城市内部分化明显，上海同比逆势上涨3.2%，北京、广州、深圳同比分别下降2.1%、3.3%、4.5%，深圳同比调整幅度最深。

二线城市新房市场处于低位盘整阶段，销售价格环比下降0.1%，降幅与上月持平；同比下降3.2%，降幅较上月小幅收窄0.1个百分点，市场修复动力偏弱，调整节奏未出现明显变化。三线城市新房市场下行压力有所加大，销售价格环比下降0.4%，降幅较上月扩大0.1个百分点；同比下降4.2%，降幅较上月扩大0.1个百分点，是各线城市中唯一同比降幅走扩的梯队，需求支撑不足的矛盾更为突出。

二手住宅市场修复节奏与新房基本一致，一线城市修复势头更为稳固，二三线城市下行节奏边际放缓。5月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月持平，北京、上海、广州、深圳全线环比上涨，其中上海、深圳涨幅均达0.6%，北京、广州均上涨0.1%；

同比层面，一线城市二手住宅价格同比下降5.8%，降幅较上月大幅收窄1.0个百分点，四个城市同比均处下行区间，北京、上海、广州、深圳分别下降6.5%、4.3%、7.0%、5.5%，广州同比调整幅度最深。

整体来看，一线城市二手房价修复弹性显著强于新房，反映出市场活跃度提升对二手房价格的带动作用更直接。二三线城市二手住宅价格仍处于同比下行区间，但调整节奏有所放缓，5月同比分别下降5.7%和6.2%，降幅分别收窄0.2个和0.1个百分点，边际改善信号初步显现，但修复力度明显弱于一线城市。

回顾整个上半年走势，自3月起一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同步止跌回升，截至5月已连续三个月保持环比上涨，市场企稳信号持续强化，成为带动全国房价边际改善的核心支撑。

与此同时，二三线城市仍处于市场调整过程中，不同能级城市的分化态势持续深化。随着各地因城施策政策持续落地见效，核心城市的修复动能有望进一步巩固，而弱二线及三四线城市仍需更多需求端支持政策，以释放居民购买力，推动市场逐步企稳回升。

结合国家统计局发布的1—5月数据来看，全国房地产市场呈现“销售端弱修复、库存端边际去化”的运行特征，短期库存加速下行成为当前供需关系改善的核心积极信号。

销售端仍处调整区间，但为库存去化提供了基础支撑。1—5月全国新建商品房销售面积31320万平方米、销售额29366亿元，同比分别下降10.8%、13.5%，市场整体需求尚未回到正增长区间；不过从累计走势来看，销售降幅已呈现边际收窄的态势，叠加核心城市市场活跃度回升，共同带动库存消化节奏加快。

库存端去化成效显现，短期库存修复力度显著更强。5月末全国商品房待售面积77182万平方米，同比下降0.4%，整体库存延续同比下行态势，供需总量矛盾边际缓和；结构上分化特征突出，待售3年以下的短期库存规模57152万平方米，同比下降2.8%，降幅明显高于整体库存水平，这一变化既反映出近期入市房源的消化效率提升，也与房企新开工规模收缩、新增供应放缓直接相关，供需双向作用推动短期库存加速去化。

整体来看，短期库存同比下行是本轮市场调整中的重要信号，印证了前期去库存政策的初步成效，但销售端尚未实现转正、整体库存绝对规模仍处高位，后续市场企稳的持续性仍依赖需求端政策发力，弱二线及三四线城市的中长期库存消化压力仍需重点关注。

2026年1—5月，全国房地产销售市场区域梯队格局清晰，各板块规模体量与运行特征差异显著，东部地区持续发挥全国市场的规模支撑作用，中部地区展现出更强的运行平稳性。

东部地区是全国销售市场的核心承载区，1—5月新建商品房销售面积达13836万平方米，销售额达17597亿元，销售面积规模占全国总量超四成，销售额占比接近六成。区域内高能级城市集中，市场活跃度较高，对全国市场形成稳固托底。

中部地区运行韧性突出，1—5月新建商品房销售面积8390万平方米，销售额5565亿元，整体运行的平稳度在四大区域中表现领先，区域内需求基本面扎实，市场调整节奏更为平缓。

西部地区整体销售规模与中部地区相近，1—5月新建商品房销售面积8103万平方米，销售额5535亿元，市场动能主要集中于区域内核心省会城市，呈现明显的核心城市带动特征。

东北地区市场体量相对有限，1—5月新建商品房销售面积990万平方米，销售额668亿元，市场规模在四大区域中占比较小。

整体来看，全国房地产销售的规模重心仍集中于东部沿海与中部核心区域，高能级城市集聚的板块市场支撑力更强，区域分化的格局持续延续。

资金情况

5月单月房屋新开工面积环比增长，销售回款环比改善

1—5月份，全国房地产开发投资30356亿元，其中住宅投资23426亿元，住宅投资占比77.2%。

新开工环比明显修复，供给收缩节奏边际放缓。1—5月份，房地产开发企业房屋施工面积548775万平方米，其中住宅施工面积380830万平方米，较4月末分别增加3659万平方米、2825万平方米，施工总规模保持平稳运行，存量项目施工节奏未出现明显中断。

新开工端边际改善信号最为突出，5月单月房屋新开工面积4029万平方米，较4月环比增长约14.2%，反映出核心城市优质项目加快入市、房企针对热点城市补库存的意愿边际提升。

累计层面，1—5月新开工面积17929万平方米。竣工端受项目交付周期错峰影响出现短期波动，5月单月房屋竣工面积2201万平方米，环比有所回落，1—5月累计房屋竣工面积14087万平方米、住宅竣工9999万平方米。

房企到位资金整体承压结构分化，销售回款环比改善。1—5月份，房地产开发企业到位资金32756亿元，累计同比仍处下降区间，行业资金面整体压力尚未实质性缓解。分结构来看，国内贷款4875亿元、自筹资金11985亿元，融资端渠道仍处于收缩状态，房企外部融资约束依然较强；而定金及预收款10012亿元、个人按揭贷款4066亿元，两类销售回款类资金占比合计超43%，成为当前房企资金端的核心支撑。

5月单月定金及预收款、个人按揭贷款两类销售回款资金保持平稳运行，规模与4月基本持平，在核心城市市场活跃度提升的带动下，销售回款端维持了相对稳定的流入节奏，成为当前房企资金面的核心稳定支撑。整体来看，当前房企资金修复高度依赖销售端回暖，内生造血能力的恢复仍需市场交易持续升温支撑。

国资房企主导融资市场格局，信用资源加速向头部央国企集中

2026年1-5月，地产债累计发行量达1853.54亿元，房地产行业融资格局呈现明显的“国资独角戏”特征，国资房企占据境内外融资市场主导地位。

从融资动作来看，上半年国资房企融资节奏持续加快，4月以来珠海华发、保利发展、保利置业、首开股份等密集启动公司债与中期票据发行，单只发行规模普遍在13-16亿元区间。境内债券市场融资成本持续下行，5月22日保利发展发行25亿元债券，其中5年期固定利率品种实际发行规模10亿元，票面利率低至1.96%，认购倍数2.65倍；7年期品种发行规模15亿元，票面利率2.36%，认购倍数1.80倍。

6月10日，越秀地产完成发行19亿元公司债，票面利率1.97%；11日招商蛇口2026年第一期公司债票面利率确定为1.50%，创行业新低。4月完成发行的珠海华发“26珠华03”13亿元公司债，票面利率仅2.80%，网下认购倍数达3.37倍，充分体现机构投资者对国资主体的配置意愿。境外市场方面，5月11日越秀地产获得期限364天的5亿港元循环贷款；5月3日及12日，绿城中国先后订立3亿美元优先票据认购协议，票面利率分别为7%和7.55%，募资全部用于现有债务再融资。

同时，股权融资工具持续发力，2月2日华发股份宣布拟向控股股东华发集团定向增发A股股票，募集资金不超过30亿元，专项用于珠海、绍兴、成都、杭州等地的9个重点项目开发。保利发展计划向超过35名特定对象发行不超过50亿元可转换公司债券，6月获证监会通过，募集资金专门用于已预售未交付的存量房地产项目的后续开发。

行业融资成本梯度分化加剧，国资信用背书是成本分化核心变量

2026年上半年，房地产行业融资成本分层格局持续固化，形成清晰的三级梯队，国资属性成为决定融资成本的核心因素，不同梯队房企债务优化能力差距显著拉大。依据2026年房企业绩会上的相关披露，头部央国企融资成本普遍处于2.5%-3.8%的行业最低区间，且延续下行趋势：保利发展期末综合融资成本同比下降38个基点至2.72%的历史低位，华润置地加权平均融资成本降至2.72%，中海地产低至2.8%，绿城中国通过债务结构优化将融资成本大幅下降60个基点至3.3%。2025年头部房企融资成本较2024年普遍下行10-60个基点，形成了融资成本下行与债务结构优化的良性循环。

混合所有制房企融资成本略高于头部国资房企，金地集团为3.92%；民营房企融资成本显著偏高，新城控股平均融资成本达5.44%，即便财务表现稳健的龙湖集团，3.51%的融资成本也仅贴近国资区域龙头的水平。

境外融资环境并未整体回暖，仅局部出现改善迹象：1月30日大连万达商业管理集团时隔三年重启境外债发行，成功发行3.6亿美元固定利率高级有担保债券，发行期限2NC1.5，但息票率高达12.75%；3月10日新城环球在新加坡证券交易所完成总额为3.55亿美元的无抵押固定利率债券发行，年息达11.8%，融资代价依然较高。但资质信用良好的绿城中国在5月份宣布发行本金总额3亿美元的2029年到期优先票据，票面利率为7%，远低于民企。由此来看，国资信用背书成为成本分化的核心变量。

融资工具呈多元化发展，股权融资成流动性的重要补充

2026年上半年，房企融资模式从传统单一债权融资向“债权+股权+控股股东支持”的多元组合演变，不同背景房企根据自身信用状况选择差异化融资策略。

对于国资房企而言，控股股东的强力支持成为重要的流动性安全垫，2月2日首开股份公告拟向控股股东首开集团申请60亿元循环借款额度，涵盖新借、续借及展期，有效期至2027年12月31日，单笔期限不超过5年，利率上限为4.8%，这种滚动式资金支持机制极大提升了资金使用的灵活性，此前12个月内首开股份已累计获得控股股东超3000万元财务资助。

对于面临债务到期压力的民营房企而言，股权融资成为优化债务结构、避免违约风险的关键工具：2月2日，新城发展采取配售新股的方式，按每股2.39港元配售1.98亿股，筹资约4.7亿港元，资金专项用于偿还5月到期的4亿美元离岸债，相较于其去年12%的美元债发行成本，虽存在股权稀释代价，但显著降低了财务成本。

此外，项目开发贷仍是重要的项目资金来源，城建发展子公司拟申请19.6亿元3年期开发贷用于“龙樾海序”项目的建设，以项目土地使用权及在建工程作为抵押担保。

纾困路径多元迭代，股东资源成为影响企业纾困进程的变量

2026年上半年，房企债务重组进入分层落地阶段，境外债务处置是出险企业的核心推进方向，行业整体呈现梯队化分化特征。

从进展维度来看，头部出险民营房企已陆续进入司法审批与生效环节，宝龙地产重组计划获高比例债权人支持通过后，已于6月中旬取得法院批准并正式生效；中骏集团重组方案获法定大多数债权人赞成，同步推进香港高等法院认许程序；龙光集团已向开曼群岛及香港法院提交协议安排申请，并将债权人支持协议截止日期延长至2027年以保障操作周期。部分企业重组推进节奏相对滞后，花样年因监管审批进度未达预期两度调整重组截止日期，合景泰富刚与初始债权人达成支持协议、清盘呈请获延期以预留谈判空间，中国奥园仍存在债务违约及交叉违约情形，尚未形成实质性重组方案，企业间的处置效率差距持续显现。

房企债务重组工具体系日趋成熟，企业信用资质与股东背景直接决定纾困路径选择，市场形成债务减记与流动性修复两类差异化模式。出险民营房企的重组方案普遍以债务本金调整为核心，组合运用强制可转换债券、新旧票据置换、债转股、现金要约收购等工具优化债务结构，世茂集团于6月3日完成债务资本化发行，按每股6.00港元配发7154.05万股新股份，募资净额4.29亿港元，用于清偿公司结欠债权人的部分债务，主要是置换“21沪世茂MTN002”债券份额。路劲基建设置现金折价收购与债股组合两类清偿选项，多数境外重组方案均纳入转股条款实现债务出表。万科采用流动性纾困方式，一方面通过持有人会议表决延长境内中期票据兑付期限，另一方面获得第一大股东深铁集团的关联借款补充资金，未涉及债务本金折减，清晰体现出不同信用层级房企债务处置策略的分化，股东资源成为影响企业纾困进程的重要变量。

城市行情

上半年重点城市市场成交边际回暖，下半年修复节奏分化

回顾2026年上半年，全国住宅市场整体呈现“筑底企稳、逐季回升”的运行轨迹。一季度市场处于预期修复初期，买卖双方博弈氛围较浓，成交规模维持在年内相对低位。进入二季度后，各地因城施策力度持续加码，核心城市限购限贷优化、公积金贷款额度提升、房贷利率下行等政策组合拳逐步见效，市场预期持续改善，成交规模逐月抬升，6月前三周的放量成交进一步夯实了二季度的修复成果。

据观点指数监测，6月前三周，全国重点监测城市商品住宅累计成交2.12万套、252.38万平方米，带动2026年内累计成交规模达到15.04万套、1758.80万平方米，二季度以来的上行趋势得到延续与强化。

一线城市作为全国市场的核心风向标，6月前三周新房与二手房市场同步走强，改善型需求成为核心支撑。北京新房成交2821套、34.57万平方米，环比分别上升4.71%、18.20%，成交面积涨幅显著高于套数，反映出改善型房源入市带动成交结构升级；二手房市场成交11445套、104.65万平方米，套均面积达109.36平方米，置换需求持续释放，支撑市场流通活力。上海新房市场稳步扩容，前三周成交6929套、73.01万平方米，环比分别增长5.88%、12.06%，供应端放量与需求端修复形成共振；二手房成交规模稳居重点城市前列，达18795套、154.78万平方米，套均面积121.43平方米，充分体现一线城市高端改善需求的韧性。

粤港澳大湾区核心城市展现出更强的修复弹性，政策利好效应加速落地。广州新房前三周成交3673套、42.08万平方米，成交面积环比大幅上升41.28%，政策松绑对需求的撬动作用持续显现；二手房成交5887套、60.01万平方米，套均面积98.09平方米，刚需与首次改善需求构成市场主力。深圳新房市场反弹力度居一线城市首位，成交1845套、21.61万平方米，套数与面积环比分别上涨37.89%、68.15%，面积端涨幅远超套数，核心区高端项目集中入市推动成交结构显著上移；二手房成交4039套、40.15万平方米，套均面积100.59平方米，市场流通性稳步修复。

核心城市市场分化延续，杭州、成都两大强省会城市表现突出。杭州新房市场实现同比、环比双增长，前三周成交2352套、33.47万平方米，同比分别大幅上升65.98%、39.33%，环比分别回升44.21%、52.83%，低基数效应叠加政策优化共同推动市场强势反弹；二手房成交2762套、28.47万平方米，套均面积97平方米，刚需属性较为鲜明。成都二手房市场保持高位运行态势，成交16070套、154.47万平方米，套均面积104.03平方米，凸显强省会城市人口集聚带来的旺盛居住需求；新房市场成交3590套、47.65万平方米，供需两端整体保持平稳运行。

从结构特征看，上半年市场分化格局进一步固化，一线核心城市凭借产业、人口与资源优势，需求支撑力更强，修复节奏显著领先；二手房市场活跃度整体优于新房市场，置换链条的畅通成为激活市场循环的关键抓手，而套均面积的稳步提升，也印证了改善型需求已成为本轮市场修复的核心主线。

展望下半年，全国住宅市场修复动能有望持续释放，但城市间分化格局仍将长期存在。政策端来看，“因城施策、精准托底”的导向不会改变，核心城市在限购放松、交易税费减免、公积金支持等方面仍有优化空间，将为市场修复提供持续的政策支撑。需求端来看，随着市场预期逐步企稳，积压的改善型与刚需型需求有望继续入市，叠加“金九银十”传统销售旺季的带动，重点城市的成交规模有望维持在景气区间。

企业表现

行业销售边际修复态势明显，好房子市场价值加速兑现

从2026年样本企业的销售表现来看，2026年6月100家样本企业累计实现权益销售金额10544.2亿元，权益销售金额超过100亿元的企业有25家。全口径销售金额合计14782.99亿元，6月均价为2.01万元/平方米。

中国海外发展、保利发展和华润置地权益销售金额分别录得1214.42亿元、1065亿元以及808.3亿元。招商蛇口和建发房产紧随其后为589.30亿元、489.20亿元。

保利发展、中国海外发展和华润置地全口径销售金额分别录得1351亿元、1320.02亿元以及1165亿元。招商蛇口和绿城中国紧随其后为961.60亿元、947.00亿元。

销售门槛值方面，6月前10、前30、前50房企的权益金额门槛值分别约为227.64亿元、75.24亿元和44.01亿元。

6月前10、前30、前50房企的全口径销售金额门槛值分别约为358.91亿元、102.00亿元和58.20亿元。

房企策略从规模转向质量优先，投资端聚焦核心城市与高回报项目

头部国资房企2026年经营策略延续稳健底色，但在投资与规模目标上较2025年进一步收紧，核心逻辑从“规模维稳+多元布局”转向“筑牢基本盘+精准提效”。华润置地2025年以“三大增长曲线”为核心框架，同步推进开发销售、经营性不动产与轻资产业务扩张，2026年则明确将开发销售业务作为业绩基本盘，设定销售规模与2025年持平的中性目标，布局上坚持“战略城市+价值洼地”逻辑，资源进一步向一线及强二线核心城市集中，不再追求规模的盲目扩张。

招商蛇口2025年强调“稳规模、保交付、提质量”的均衡目标，2026年则进一步强化投资纪律，开发端严格执行以销定投、严守投资回报率标准，新拿地项目聚焦核心城市优质地块，销售端追求有质量、有回款的增长，整体策略更偏向现金流安全与盈利质量，而非行业排位提升。与2025年相比，头部国资房企普遍放弃了规模增长的诉求，转而在保持规模稳定的基础上强化盈利与周转效率，策略重心全面向经营质量倾斜。

而对于债务压力较大的企业而言，2026年经营策略转向现金流安全与存量资产价值挖掘。融创中国2025年经营重心集中在债务化解、项目复工交付等被动风险处置工作上，2026年明确取消年度销售、利润量化考核目标，将全面推进存量资产盘活作为现阶段核心经营战略，通过搭建系统化项目盘活体系，统筹债务化解、产品迭代、全域经营管理等多项工作，同时布局开发物业基金化、持有物业REITs等长期转型路径，从被动化债转向主动的资产运营与价值重构。

万科2025年通过大额资产减值完成风险出清，全年录得大额亏损，2026年其将控亏、减亏作为核心经营目标，通过聚焦收缩出清低效业务、零基预算降本增效、存量资产盘活三大路径推进经营修复，同时启动城市更新“十五五”专项研究，将城市更新确立为未来核心拓展赛道，经营逻辑从“风险出清”阶段进入“修复造血”新阶段。相较于2025年普遍以“保交付、化债务”为核心的应急式策略，2026年房企的策略更具系统性与长期性，开始探索常态化经营下的转型路径。

在行业整体去化承压的背景下，产品力与定位精准的项目呈现出极强的市场韧性，结构性热销行情成为上半年市场的核心亮点。武汉光谷关山板块的联发・光合新澍项目，精准锚定青年家庭置业需求，打造“第四代住宅”产品，推出69-118平方米高拓展三至五房户型，匹配光谷产业人口的居住需求，首次开盘160套房源49分钟即售罄，成为板块近七年来首个日光盘。

杭州钱江新城二期的滨江天澜传序府，由滨江集团与招商蛇口联合开发，占据核心滨水区位与地铁配套，规划210-268平方米小高层平层与283-545平方米低密叠墅，填补了板块内高端低密改善产品的空白，截至5月末累计销售额达36亿元。

这类热销项目普遍具备核心区位、差异化产品力、精准客群匹配三大特征，去化表现显著优于周边普通项目，市场分化显著，印证行业已进入“产品力制胜”的新阶段，好房子的市场价值正在加速兑现。